消化存量控增量 多城楼市“去库存”提速

　　证券时报记者 吴家明

　　“去库存”是2024年房地产行业的一项重要任务，多城的新房库存压力也得到缓解。

　　国家统计局最新公布的数据显示，去年12月一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.2%；二线城市环比由上月下降0.1%转为持平；三线城市环比下降0.2%，降幅收窄0.1个百分点。对于上述数据，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，新房在去年12月的表现得益于建筑设计新规对新一代住宅产品的支持、四季度整体政策对住房改善的倾斜以及前期二手房交易活跃带动的置换需求等利好。同时，热点城市土地市场火热，一二线城市多宗地块高溢价成交，对新房购置的信心也提供了支撑。

　　记者在深圳多区走访时，几位准备购置新房的购房者表示，目前市场上高得房率的新房越来越多，而且开发商维持折扣优惠，现房或者交房时间缩短的新房也有不少，尽管二手房可以“即买即住”，但自己会更倾向于选择新房。

　　易居房地产研究院发布的最新报告指出，随着一系列精准政策的落地，2024年四季度全国百城新建商品住宅库存规模明显下降，目前去化周期相比最高点减少了5.5个月，意味着去库存周期迎来了拐点。

　　以深圳为例，乐有家研究中心最新发布的数据显示，去年5月深圳新房住宅月度去化周期达到历史高峰，超过了26个月。不过，去年下半年深圳新房市场及时调整供应节奏，再加上“9·30政策”后新房市场率先回暖，从而带动去化周期持续减少。截至2024年12月底，深圳新房预售的最新去化周期已经降至9个月，去库存压力有所减缓。

　　易居研究院的数据显示，去年12月全国百城中共有87个城市库存规模出现同比负增长现象，意味着全国绝大多数城市库存规模消化状况不错。2025年，各地在持续用力推动房地产市场止跌回稳的过程中，去库存各项指标将有持续优化空间。

　　有分析人士表示，当前房地产市场“去库存”仍在路上，消化存量与优化增量的举措要并行。一是消化存量体现在收购存量商品房用作保障性住房；二是抓住城中村以及危旧房改造的机会，加速消化存量房产；三是收购房企存量闲置土地，盘活存量土地。此外，虽然部分城市已现积极成效，但背后很重要的原因就是房地产用地供应和房企新盘供应大幅减少，叠加存量项目加速去化，共同助推了去库存进程。

　　2025年，去库存仍然是房地产行业的重要工作之一。从克而瑞研究中心的统计可以看出，部分城市仍然面临着艰巨的去库存任务。不过，随着越来越多城市达成阶段性的去库存目标，市场信心有望随之回升，并成为2025年行业筑底企稳的关键力量。

　　麟评居住大数据研究院首席分析师王小嫱认为，由于短期内市场购房消费行为仍较理性谨慎，加上二手房分流新房的趋势延续，使得销售增速难以快速走出下行趋势，但政策支持和市场调整可能会带来一些积极的变化，预计今年新建商品房销售面积、销售额同比降幅有望收窄至6%左右。从二手房与新房成交总量来看，房地产市场止跌回稳可期。

　　李宇嘉指出，“在存量政策应出尽出的情况下，下一步房价的稳定期待增量政策尽快落地，推动存量盘活、去库存、城中村改造等，能给交易带来源头活水，这是2025年房价止跌回稳的关键。”